本文摘要：2018年4月11日，香江控股集团（SH.600162）公布2017年度业绩公告，2017年构建合约销售额27.45亿元，较2016年34.94亿元合约销售额上升21.44%。

2018年4月11日，香江控股集团（SH.600162）公布2017年度业绩公告，2017年构建合约销售额27.45亿元，较2016年34.94亿元合约销售额上升21.44%。数据来源：年报透露数据集团2017年合约销售面积32.11万平方米，较2016年30.08万平方米快速增长6.75%。合约销售售价大约为8549元/平方米，较2016年11616元/平方米增加26.4%。

其中商贸物流基地商品房销售面积大约4.31万平方米、销售金额大约4.94亿元；住宅销售面积大约27.80万平方米、销售金额大约22.51亿元。总营收叛两成 利润减两成数据来源：年报透露数据及wind集团年报表明，2017年全年营业总收入43.14亿元，同比2016年上升20.26%；营业利润11.25亿元，同比2016年快速增长24.87%；归属于母公司股东净利润8.17亿元，同比快速增长18.3%；基本每股收益0.24元。

清净负债率为负 杠杆水平平稳数据来源：年报透露数据及wind累计报告期内，香江控股集团资产负债率为56%，相比2016年66.88%上升了大约16%。流动比率大约为1.57倍，比起2016年的1.27倍快速增长了大约24%。

清净负债率则呈现出负21.3%，自2016年经常出现负值以来持续减少，财务杠杆水平维持低位。现金及银行结余大约48亿元，融资总额大约30亿元，平均值融资成本6.46%。近三年，集团负债水平持续减少，债务、周转能力同比去年均有提高，集团财务状况身体健康。土储平稳 现金并购低负债资产数据来源：年报透露数据及wind土地储备方面，截至2017年12月31日，集团租赁物业建筑面积165.86万平方米，全年总计租金收益6.5亿元。

而持有人的土地储备总建筑面积大约452万平方米。其中，开建工程建筑面积大约97万平方米，已完工并未销售建筑面积大约60万平方米，未来可可供发展用地建筑面积大约为295万平方米。2017年的11月和12月中旬，集团公布了根本性资产重组公告白鱼25.02亿元并购大股东南方香江所持有人的森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业三家天津公司各65%股权，且全部是以现金形式并购的高负债资产。

坐落于天津宝坻大白镇约330万平方米的锦秀香江项目则是此次交易的三家天津公司所享有的主要资产。实质上，早在2013年香江控股就曾计划展开并购，但其在当年的并购过程中曾回应股权评估值为大约13亿元的三家公司产品供不应求相当严重，加之集团还需接续大约12亿元流动负债，在集团当时显然，三家公司已不具并购价值且也无并购的资金实力而中止了并购。

值得注意的是，在2017年的并购中，香江控股得出三家公司的整体估值近乎40亿元，溢价率并不较低。而2015-2016年及2017年上半年，三家公司的负债率皆正处于高位，森岛宝地分别为105.25%、107.9%和106.61%，森岛鸿盈分别为89.27%、95.44%和96.47%，森岛置业分别为100.46%、104.38%和104.65%。

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